Incentive, Virksomhedsprofil

Ejendomsvurderinger - hvor svært kan det være?

Forleden opdagede jeg, at Kong Frederik II i 1500-tallet stod med et problem, som mindede meget om SKATs problemer med ejendomsvurderingerne i dag.

Kong Frederik II ville gerne beskatte de skibe, der sejlede igennem Øresund, for at skaffe indtægter til staten. Og han ville gerne lave beskatningen progressiv, så de, der sejlede med dyre laster, kom til at betale mest. Løsningen blev, at Øresundstolden skulle fastsættes til en andel af lastens værdi (kan I se ligheden med boligskatterne?). Så nu var det eneste problem at få fastsat værdien korrekt.

Dengang havde man ikke nutidens computerkraft. Og datakvaliteten og -mængderne dengang var nok også relativt begrænsede. Men Kong Frederik II havde åbenbart kontakt til datidens svar på en dygtig polit, Peder Oxe, som fandt på følgende løsning:

Ved ankomst skulle kaptajnen anmelde værdien af sin last. Værdien af lasten ville danne udgangspunkt for beskatningen, medmindre kongen valgte at købe lasten til den værdi, kaptajnen havde oplyst.

Det var en ganske smart metode, som minimerede bureaukratiet og sikrede, at kaptajnerne havde incitament til at oplyse den sande værdi af lasten.

Engberg-udvalget
For et par år siden nedsatte regeringen Engberg-udvalget, som skulle finde frem til en bedre metode til at vurdere ejendomme. Så vidt jeg har forstået, er metoden baseret på en meget stort datasæt, med oplysninger om priser, attributter ved boligen, geografiske data (inkl. højdekurver for hele Danmark) osv. Og modellen ER da også blevet bedre end den tidligere metode, men absolut ikke perfekt (hvis journalisten har ret, er det fx kun 67,5% af parcelhusene, der bliver vurderet inden for +/- 20% af handelsprisen).

Måske skulle man bare have vækket gode gamle Peder Oxe? ;-)

9 kommentarer


Frederik Plum Hauschultz

Frederik Plum Hauschultz @ d. 03. juli 2015 #3

Genialt, ikke så meget pjat, bare tving alle boligejere til en gang årligt at give en bindende salgspris på deres hus som alle og enhver så kan købe det til. Det har sikkert ingen gang på jord, men det er da en charmerende idé.


Rud Faden

Rud Faden @ d. 03. juli 2015 #4

Sjov ide og endnu et eksempel på hvor kompliceret vurdering kan være. Problemet er nok at boliger handles så sjældent at vi ikke har nogen ide om hvad den "rigtige pris" er.

Men plus for kreativ tankegang.


Morten Fremmich Andresen

Morten Fremmich Andresen @ d. 03. juli 2015 #5

Sjov tanke, og dog... Enhver, der har prøvet at finde hus, købe hus og overtage/flytte i hus ved, at der er en del flere omkostninger end der møder øjet. Dels direkte ifm forsikringer, tinglysning, istandsættelse mv, men også indirekte ifm søgetid, overvejelser, fremvisning mv - sagt anderledes kan man smække en del oven i den observerede pris. Dertil kommer, at man også får er forhold til boligen og området, hvilket kan få boligen til at synes unik eller noget der minder om, som er lidt mere personligt og svært at prissætte. Børn begynder i lokale skoler eller institutioner, man bliver venner med naboen osv. Økonomen vil så sige, at det leder frem til en reservationspris, der ligger langt over salgsprisen. Husejeren vil indvende, at det er pænt unfair at beskattes af langt over 100% af boligens seneste handelspris.


Frederik Plum Hauschultz

Frederik Plum Hauschultz @ d. 03. juli 2015 #6

"Dertil kommer, at man også får er forhold til boligen og området, hvilket kan få boligen til at synes unik eller noget der minder om, som er lidt mere personligt og svært at prissætte."

Jeg tror måske du blander to ting sammen her, det som mekanismen gerne skulle få folk til at afsløre er ikke hvad de personligt mener huset er værd for dem selv men derimod deres private information om, hvad de tror det kan sælges for i markedet. De to ting er ikke det samme.

Selv hvis man værdsætter sit eget hus langt over markedsprisen bør man stadig rapportere en pris i nærheden af markedsprisen. Man skal jo bare sørge for den pris man rapporterer lige akkurat skræmmer alle købere væk. Alle priser højere end det vil ikke øge din sandsynlighed for at beholde huset men vil til gengæld øge din beskatning. Når det er sagt er det stadig svært at værdiansætte et hus. Det kan godt være at naboens tilsyneladende identiske hus lige er blevet solgt for 3 millioner, men hvad er det så værd at du lige har installeret nyt køkken samt bygget en altan?

Det at almindelige mennesker ikke kan værdiansætte et hus behøver dog ikke nødvendigvis være en hindring for at mekanismen kan fungere. Det ville jo som husejer bare være et spørgsmål om at hyre nogle til at lave værdiansættelsen - hvem ved, måske nogle økonometrikere i den private sektor ville tage kampen op og udbyde billige "fjern"værdiansættelser til en billig penge, lysår bedre end de nuværende offentlige vurderinger.


Morten Fremmich Andresen

Morten Fremmich Andresen @ d. 03. juli 2015 #7

Hvad så, hvis jeg rapporterer en pris under min reservationspris, og hammeren falder? Så står jeg da i en temmelig sløj situation... Et hus er ikke ligesom en pose æbler eller et par sokker - de er temmelig unikke og der er uendeligt mange forbundne faktorer. Man går ikke bare lige ud og anskaffer et andet hus, så derfor vil alene truslen om at få solgt huset give incitament til at sætte prisen højere end hvad man selv har givet. Alt det andet, det subjektive omkring boligen jeg nævnte ovenfor, medvirker til at presse prisen op. Det du skriver omring "sætte den så den skræmmer alle købere væk" er nok nemmere sagt end gjort. Det er nok snarere et bet, hvor graden af din risikoaversion afgør hvor langt ned du går. Jo mere forelsket du er i din bolig, desto mere risikoavers bliver du sikkert også. Og så er vi tilbage ved det, jeg skrev ovenfor.


Frederik Plum Hauschultz

Frederik Plum Hauschultz @ d. 03. juli 2015 #8

Du har ret i alt det ovenstående. Man skal dog også huske at få alle andre er dit hus et endnu større bet. Hvem køber et hus uden at have set det først?

Det er klart det er stærkt tvivlsomt om man rammer en markedspris svarende til hvad man kunne få hvis man rent faktisk satte den til salg. På den anden side så er systemet i dag allerede ekstremt ringe, så udgangspunktet er at en masse mennesker betaler en forkert skat som ligger ganske langt fra den korrekte. Så set i det lys synes jeg ikke ideen om at privatisere værdiansættelsen lyder så vanvittig.


Morten Fremmich Andresen

Morten Fremmich Andresen @ d. 03. juli 2015 #9

Alternativt kunne man lave systemet således, at skatten betales af købsprisen, som så justeres årligt med inflationen, uanset markedets øvrige udvikling. En ny køber betaler således skat af en ny købspris, mens den der bor i huset betaler skat af sin gamle købspris. Så slipper man for at betale en masse penge til vurderingsfolk. Eneste ulempe er, at det kan give folk incitament til at blive boende i deres hus, såfremt markedsprisen er steget i mellemtiden.


Rud Faden

Rud Faden @ d. 03. juli 2015 #10

Problemet med at betale skat af købsprisen er at det er en stærkt unfair skat. Det svare lidt til at du resten af livet betaler indkomstskat ud fra hvad du tjente det første år i dit job uanset om du så er blevet forfremmet til direktør eller degraderet til postrummet.


Morten Fremmich Andresen

Morten Fremmich Andresen @ d. 03. juli 2015 #11

Depends - det gør det noget nemmere at lægge budget, når man planlægger huskøb. Hvis meningen med boligskatterne (blandt meget andet) er, at de skal være stabiliserende, giver det også fint mening. Man undgår også historierne om, at folk bliver beskattet ud af deres bolig. Hvis skatten derimod skal være en misundelses-skat, så giver det naturligvis ikke mening.


Tak for din kommentar!
Skriv venligst en kommentar der er længere end 5 tegn

Skriv en kommentar

Log ind for at kommentere - eller opret en bruger

Incentive, Virksomhedsprofil

Incentive blogger om løst og fast