Poul Schou

Boligejernes indkomst

Boligbeskatningen er i vælten for tiden. Diskussioner om grundskyld, ejendomsværdi, rentefradrag mv. fylder en del i mediernes spalter inden præsentationen af regeringens forslag til et nyt vurderingssystem for ejendomme og evt. justering af beskatningen forventes offentliggjort.

Et spørgsmål som somme tider er oppe at vende, er hvor stor boligejernes reelle normale økonomiske gevinst er som følge af at de besidder en ejerbolig. Spørgsmålet er centralt i debatten om den rette boligbeskatning, idet rationalet bag ejendomsværdiskatten netop er at beskatte den de facto-indkomst som man erhverver sig når man ejer den bolig man bebor. I et indkomstskattesystem er det naturligt at beskatte denne boligejer-gevinst på linje med andre former for (kapital-)indkomster. Det kan begrundes dels ud fra en simpel rimelighedsbetragtning om at stille personer med samme reelle indkomst lige, selvom indkomsten antager forskellige former (f.eks. naturalie- modsat monetær indkomst), og dels med et ønske om at undgå forvridninger i husholdningernes porteføljesammensætning.

Der er imidlertid et stort både praktisk og pædagogisk problem forbundet med at fastslå hvor meget boligejerne reelt tjener på ejerskabet, netop fordi denne løbende indkomst ikke er et beløb der udbetales og derfor kan observeres direkte, men i stedet må imputeres, som det hedder. Det første skridt er at forstå hvad denne indkomst består af. Som boligejer har man to økonomiske fordele i forhold til at bo i en tilsvarende lejebolig: Dels optjener man normalt løbende en kapitalgevinst, som kan realiseres når man sælger boligen; selvom boligpriserne kan gå både op og ned, går de i det lange løb betydeligt mere op end ned, så i forventede værdier vil en gennemsnitlig dansk boligejer optjene betydelige værdier ad denne vej. Og dels sparer man som boligejer en del af den husleje man alternativt skulle have betalt hvis man havde boet til leje i en tilsvarende bolig. Som boligejer har man godt nok en del løbende driftsomkostninger til vedligehold mv.; men sådanne udgifter skal man i ligevægt reelt også betale som lejer - indirekte via huslejen. Og som lejer vil man i tilgift betale en forrentning til udlejeren af hans investerede kapital. Det er denne sidste omkostning man sparer som boligejer - og som Joakim von And siger, i god overensstemmelse med det økonomisk velbegrundede Haig-Simons-indkomstbegreb: Hvad der er sparet, er tjent. Det er altså vigtigt at forstå at boligejernes forventede effektive økonomiske gevinst består af begge disse to elementer. (Derfor vil det i parentes heller ikke give en tilfredsstillende løsning at erstatte hele ejendomsværdiskatten af en kapitalgevinstskat, som det nogen gange foreslås, for en sådan vil kun beskatte det ene, men ikke det andet af disse to indkomstelementer.)

Man hører for tiden lejlighedsvis det synspunkt at ejendomsværdiskatten slet ikke er for lav i forhold til anden kapitalindkomstbeskatning, men snarere for høj. Argumentet skulle være at renteniveauet jo som bekendt er ekstraordinært lavt i disse år i forhold til såvel det historiske niveau som det niveau de fleste prognostikere forventer fremadrettet.

En neutral ejendomsværdiskat vil ligge på et niveau hvor det effektive boligafkast beskattes på linje med andre former for kapitalindkomst. Rentefradraget, der ofte bruges som referencepunkt for kapitalindkomstbeskatningen, har en skatteværdi på godt 30 pct. Den gennemsnitlige effektive ejendomsværdiskat er i øjeblikket knap 0,6 pct., omend med ret betydelige udsving for de enkelte boligejere pga. skattestoppets nominalprincip. Ejendomsværdiskatten ville dermed være neutral i forhold til rentefradraget hvis det effektive nominelle afkast ved at have en ejerbolig var på ca. 2 pct. årligt (2 pct. gange 30 pct. er som bekendt 0,6 pct.). Da en del nominelle renter i øjeblikket er lavere end 2 pct., bruger nogle dette faktum til at anføre at ejendomsværdiskatten i disse år er højere end det neutrale niveau.

Det er imidlertid en misforståelse at tro at normalafkastet for en boligejer bør sættes lig renten på en stats- eller for den sags skyld en almindelig kreditforeningsobligationsrente, selvom man kan se netop denne antagelse anvendt i en del traditionelle simplificerende fremstillinger af rationalet bag lejeværdi- og ejendomsværdibeskatning. En sådan tankegang tager nemlig ikke hensyn til at investeringer i ejerboliger er behæftet med en vis usikkerhed; en fornuftig boligkøber vil dermed også kræve et afkast der modsvarer usikkerheden. Den forventede gevinst ved at besidde en ejerbolig vil dermed i tråd med helt almindelig investeringsteori inkludere et merafkast (en risikopræmie) i tilgift til den risikofri forrentning som eksempelvis en dansk statsobligationsrente tilnærmelsesvis vil repræsentere. Denne risikopræmie er givetvis på adskillige procent.

Vil man lave et overslag, kan man forsøge at finde direkte størrelsesordener for de to elementer. I 2015 steg huspriserne med ca. 6 pct. i gennemsnit – ejerlejligheder endnu mere, sommerhuse noget mindre. Dertil skal lægges værdien af den sparede husleje. For at få en ide om størrelsesordenen heraf, kan man se på hvad de direkte afkastrater (dvs. lejeindtægter minus ejendommens driftsomkostninger) for udlejningsejendomme typisk er. En analyse her nævner afkastkrav på typisk mellem 4 og 7 pct. afhængigt af alder, beliggenhed og stand. Tager man udgangspunkt i summen af disse tal, ligger boligafkastet altså mange gange over niveauet for eksempelvis den 10-årige danske statsobliationsrente, der i 2015 var på ca. 1 pct.

Nu kan man kvalificere sådanne regnestykker på mange måder. De nævnte boligprisstigninger i 2015 var således givetvis højere end i et normalår. I den seneste vismandsrapport er det beregnet at huspriserne i gennemsnit de sidste godt 60 år er steget med knap 2 pct. mere om året end den almindelige inflation. Antager man at dette mønster vil fortsætte fremover og derudover at inflationen vil være på ca. 2 pct., får man gennemsnitlige nominelle årlige boligkapitalgevinster på op mod 4 pct. Med et konservativt bud på den isolerede gevinst af (delvis) sparet husleje på 2-3 pct. om året fås en nominel årlig gevinst af boligformuen på omkring 6 pct. Med en ejendomsværdiskattesats på 0,6 pct. ligger den effektive beskatning af boligindkomsten med disse forudsætninger altså på ca. 10 pct. – langt under alle andre former for kapitalindkomstskatter i Danmark. Ønsker man en mere ligelig beskatning af de forskellige former for kapitalindkomster, skal ejendomsværdiskatten altså hæves betydeligt fra sit nuværende niveau eller alle øvrige kapitalindkomstskatter sænkes tilsvarende kraftigt. Denne konklusion ændres ikke af at det nuværende renteniveau er usædvanligt lavt.  


4 kommentarer


Christian Stassen

Christian Stassen @ d. 06. september 2016 #6

Normalt kan jeg godt lide dine indlaeg, men dette her er i mine oejne galt paa den.

Jeg synes dine argumenter vedr niveau af beskatning er lidt galt paa den. At sammenligne afkastet af et aktiv i et enkelt aar med en statsobligationsrente er simpelthen helt hen i skoven. Du har dels valgt et aar der ligger i en af de bedste prisperioder (hvad med en stakkels aktieejer in 2008/9?), og dels er det en forkert maade at regne paa (du sammenligner som du selv siger et risikoaktiv med en statsobligation). At proeve at beregne gevinst ud fra en betragtning som vismaendene har lavet sig betyder at man laegger ansvaret for boligskat over i en forecast model, hvilket 9 ud af 10 gange vil give et daarligt resultat.

Hvis man gerne ville lave reglerne lidt smartere, saa kunne man jo eventuelt bare lave dem som andre aktiver. Hvis du for eksempel ejer en aktie, saa skal du betale skat af dine dividender samt af din kapital gevinst. Ejendomme er jo i teorien ikke anderledes, udover at "dividenderne" er lidt mindre transparante. Det er dog ikke super svaert at designe systemet bedre.

Foerst deler du beskatning ind i to - kapitalgevinst, og sparet husleje. Kapitalgevinst er relativt nem at udregne. Sparet husleje er ikke, men man kan lave et nemt regnestykke. Forestil dig at jeg ejer en lejlighed. Jeg kan enten vaelge at bo i den, og have nul husleje, eller jeg kunne leje den ud til X og saa leje mig ind i en identisk lejlighed til X, og have net cashflow X-X=0. Da cash flows er identiske vil en smart beskatning goere den oekonomiske gevinst for dette nul, ellers er der en arbitrage den ene vej eller den anden (eventuelt kun en negativ arb). Hvis man kan estimere X saa er regnestykket trivielt. Det er det ikke, men man har relativt gode data paa dette, og det burde ikke vaere svaert at lave en simpel model for dette, hvor man for eksempel bruger beliggenhed, alder af bygning siden sidste renovering, og stoerrelse, og saa regresserer de millioner af data man har paa det. Man kan virkelig komme meget taet paa, og da forskellen er loebende er impact ret smaat.

Problemet med denne beskatning er selvfoelgelig at man beder husejere om at "huske" at de skal betale skat af deres gevinst. det ved jeg dog ikke om er et stoerre problem...


Poul Schou

Poul Schou @ d. 06. september 2016 #7

Ja, som det fremgår af bloggen, var 2015 givetvis et år med et usædvanligt godt effektivt afkast for den gennemsnitlige boligejer. Hvilket netop demonstrerer pointen om at man ikke kan bruge det ganske lave renteniveau vi har lige nu, som et retvisende udtryk for boligejernes reelle indkomst. Ser man mere direkte på boligejernes faktiske afkast, kan billedet være helt modsat.
Forstår jeg dig ret, anker du over at en beregning - og beskatning på grundlag af - det gennemsnitlige afkast for en boligejer over en længere årrække ikke nødvendigvis vil ramme rigtigt i det enkelte år, fordi især kapitalgevinsterne svinger meget over tid og i nogle år kan være negative. Det er jeg sådan set helt enig i. Det er en svaghed ved en ensartet ejendomsværdiskat, selv hvis den har et neutralt niveau, at den beskatter ex ante forventede/gennemsnitlige kapitalgevinster, men ikke de faktisk forekommende. Jeg er også enig i at man godt kan forestille sig et system som du skitserer, hvor man har en særskilt skat for hver af disse to elementer. Jeg er dog ikke helt så optimistisk med hensyn til hvor let det vil være at få til at fungere gnidningsfrit i praksis. Der er således forskellige praktiske problemer ved at indføre en egentlig kapitalgevinstskat. Ét problem går på at den nemt kan medføre indlåsningseffekter; et andet problem er at man, når man beregner kapitalgevinsten ved et konkret hussalg, bør give fradrag for de forbedringer som husejeren har foretaget undervejs, men ikke for almindelig vedligeholdelse. Det kan være administrativt besværligt at skille de to ad og holde styr på dem over en længere årrække. Men hvis man er indstillet på at leve med disse problemer og hvis man lægger tilstrækkelig meget vægt på at beskatte de faktisk indtjente kapitalgevinster for boligejerne korrekt, kan sådan et system være værd at overveje.


Christian Stassen

Christian Stassen @ d. 07. september 2016 #8

Faktisk mener jeg at det nuvaerende lave renteniveau er en bedre indikator end det forgangne aars afkast. Afkastet paa at eje et hus har faktisk et ret staerkt link til de lange renter - saa hvis den 30 aarige realkredit rente er 0% vil man ikke se et afkast over de naeste 30 aar som er lige saa hoejt som havde renten vaeret 10%. Anyway, jeg tror som saadan vi er enige om at det ikke er ideelt at bruge markedsvariable.

Indlaasningseffekter er jeg enige i, men det er desvaerre et ret normalt faenomen. Det administrative besvaer mener jeg ikke er specielt for huse, det ser man ogsaa i erhvervsejendomme, forretninger osv, saa det tror jeg godt man kan finde ud af. Og det besvaer man evt vil have er langt bedre end det nuvaerende system hvor folk rammes ret vilkaarligt, hvilket kan foere til meget negative effekter for individuelle familier. Det stoerste problem ser jeg i hvordan man overgaar fra et system til et andet, da man jo ikke lige pludselig kan sige til folk som har ejet deres hus i 30 aar og betalt skat paa det, at de nu pludselig ogsaa skal betgale skat ved salg. Men det kan man jo nok overkomme ved at lave en rullende indfasnning.


Poul Schou

Poul Schou @ d. 07. september 2016 #9

Hvis man vil indføre en kapitalgevinstskat på boligsalg, vil det være mest naturligt at lade den gælde fremadrettet, men ikke med tilbagevirkende kraft - dvs. man bør så starte med en grundig vurdering af boligernes anslåede værdi på tidspunktet for indførelsen og tage udgangspunkt i den. Samtidig vil det, for at undgå for store indlåsningseffekter, være naturligt at give mulighed for udskydelse af beskatningen for personer der flytter fra en ejerbolig til den næste; denne udskydelse kan potentielt vare indtil den pågældende person helt forlader boligmarkedet. En konsekvens heraf vil også være at det kan tænkes at vare længe før en sådan beskatning giver noget synderligt provenu - et andet aspekt som kan spille en rolle i overvejelserne om man vil ønske at indføre en sådan skat. Og et yderligere selvstændigt spørgsmål er om man vil ønske at give mulighed for negativ beskatning i de tilfælde hvor personer forlader boligmarkedet med et kapitaltab; Så der er en række forskellige konsekvenser at overveje; men i Sverige har man jo haft en sådan skat i mange år, så umulig er den ikke at håndtere.


Tak for din kommentar!
Skriv venligst en kommentar der er længere end 5 tegn

Skriv en kommentar

Log ind for at kommentere - eller opret en bruger

Poul Schou

Poul Schou er ekstern lektor ved økonomistudiet. Forelæser i kandidatfaget Anvendte Generelle Ligevægtsmodeller 2004-11. Er desuden chefkonsulent i De Økonomiske Råds Sekretariat. Blogindlæggene her har dog ingen forbindelse til De Økonomiske Råd og afspejler udelukkende hans egne personlige holdninger. Har tidligere bl.a. arbejdet i Danmarks Nationalbank og den makroøkonomiske modelgruppe DREAM.