Boligejernes indkomst

Boligbeskatningen er i vælten for tiden. Diskussioner om grundskyld, ejendomsværdi, rentefradrag mv. fylder en del i mediernes spalter inden præsentationen af regeringens forslag til et nyt vurderingssystem for ejendomme og evt. justering af beskatningen forventes offentliggjort.

Et spørgsmål som somme tider er oppe at vende, er hvor stor boligejernes reelle normale økonomiske gevinst er som følge af at de besidder en ejerbolig. Spørgsmålet er centralt i debatten om den rette boligbeskatning, idet rationalet bag ejendomsværdiskatten netop er at beskatte den de facto-indkomst som man erhverver sig når man ejer den bolig man bebor. I et indkomstskattesystem er det naturligt at beskatte denne boligejer-gevinst på linje med andre former for (kapital-)indkomster. Det kan begrundes dels ud fra en simpel rimelighedsbetragtning om at stille personer med samme reelle indkomst lige, selvom indkomsten antager forskellige former (f.eks. naturalie- modsat monetær indkomst), og dels med et ønske om at undgå forvridninger i husholdningernes porteføljesammensætning.

Der er imidlertid et stort både praktisk og pædagogisk problem forbundet med at fastslå hvor meget boligejerne reelt tjener på ejerskabet, netop fordi denne løbende indkomst ikke er et beløb der udbetales og derfor kan observeres direkte, men i stedet må imputeres, som det hedder. Det første skridt er at forstå hvad denne indkomst består af. Som boligejer har man to økonomiske fordele i forhold til at bo i en tilsvarende lejebolig: Delsoptjener mannormalt løbende en kapitalgevinst, som kan realiseres når man sælger boligen; selvom boligpriserne kan gå både op og ned, går de i det lange løb betydeligt mere op end ned, så i forventede værdier vil en gennemsnitlig dansk boligejer optjene betydelige værdier ad denne vej. Og dels sparer man som boligejer en del af den husleje man alternativt skulle have betalt hvis man havde boettil leje i en tilsvarende bolig. Som boligejer har man godt nok en del løbende driftsomkostninger til vedligehold mv.; men sådanne udgifter skal man i ligevægt reelt også betale som lejer -indirekte via huslejen.Og som lejer vil man i tilgift betale en forrentning til udlejeren af hans investerede kapital. Det er denne sidste omkostning man sparer som boligejer - og som Joakim von And siger, i god overensstemmelse med det økonomisk velbegrundede Haig-Simons-indkomstbegreb: Hvad der er sparet, er tjent. Det er altså vigtigt at forstå at boligejernes forventede effektive økonomiske gevinst består af begge disse to elementer. (Derfor vil det i parentes heller ikke give en tilfredsstillende løsning at erstatte hele ejendomsværdiskatten af en kapitalgevinstskat, som det nogen gange foreslås, for en sådan vil kun beskatte det ene, men ikke det andet af disse to indkomstelementer.)

Man hører for tiden lejlighedsvis det synspunkt at ejendomsværdiskatten slet ikke er for lav i forhold til anden kapitalindkomstbeskatning, men snarere for høj. Argumentet skulle være at renteniveauet jo som bekendt er ekstraordinært lavt i disse år i forhold til såvel det historiske niveau som det niveau de fleste prognostikere forventer fremadrettet.

En neutral ejendomsværdiskat vil ligge på et niveau hvor det effektive boligafkast beskattes på linje med andre former for kapitalindkomst. Rentefradraget, der ofte bruges som referencepunkt for kapitalindkomstbeskatningen, har en skatteværdi på godt 30 pct. Den gennemsnitlige effektive ejendomsværdiskat er i øjeblikket knap 0,6 pct., omend med ret betydelige udsving for de enkelte boligejere pga. skattestoppets nominalprincip. Ejendomsværdiskatten ville dermed være neutral i forhold til rentefradraget hvis det effektive nominelle afkast ved at have en ejerbolig var på ca. 2 pct. årligt (2 pct. gange 30 pct. er som bekendt 0,6 pct.). Da en del nominelle renter i øjeblikket er lavere end 2 pct., bruger nogle dette faktum til at anføre at ejendomsværdiskatten i disse år er højere end det neutrale niveau.

Det er imidlertid en misforståelse at tro at normalafkastet for en boligejer bør sættes lig renten på en stats- eller for den sags skyld en almindelig kreditforeningsobligationsrente, selvom man kan se netop denne antagelse anvendt i en del traditionelle simplificerende fremstillinger af rationalet bag lejeværdi- og ejendomsværdibeskatning. En sådan tankegang tager nemlig ikke hensyn til at investeringer i ejerboliger er behæftet med en vis usikkerhed; en fornuftig boligkøber vil dermed også kræve et afkast der modsvarer usikkerheden. Den forventede gevinst ved at besidde en ejerbolig vil dermed i tråd med helt almindelig investeringsteori inkludere et merafkast (en risikopræmie) i tilgift til den risikofri forrentning som eksempelvis en dansk statsobligationsrente tilnærmelsesvis vil repræsentere. Denne risikopræmie er givetvis på adskillige procent.

Vil man lave et overslag, kan man forsøge at finde direkte størrelsesordener for de to elementer. I 2015 steg huspriserne med ca. 6 pct. i gennemsnit – ejerlejligheder endnu mere, sommerhuse noget mindre. Dertil skal lægges værdien af den sparede husleje. For at få en ide om størrelsesordenen heraf, kan man se på hvad de direkte afkastrater (dvs. lejeindtægter minus ejendommens driftsomkostninger) for udlejningsejendomme typisk er. En analyse her nævner afkastkrav på typisk mellem 4 og 7 pct. afhængigt af alder, beliggenhed og stand. Tager man udgangspunkt i summen af disse tal, ligger boligafkastet altså mange gange over niveauet for eksempelvis den 10-årige danske statsobliationsrente, der i 2015 var på ca. 1 pct.

Nu kan man kvalificere sådanne regnestykker på mange måder. De nævnte boligprisstigninger i 2015 var således givetvis højere end i et normalår. I den seneste vismandsrapport er det beregnet at huspriserne i gennemsnit de sidste godt 60 år er steget med knap 2 pct. mere om året end den almindelige inflation. Antager man at dette mønster vil fortsætte fremover og derudover at inflationen vil være på ca. 2 pct., får man gennemsnitlige nominelle årlige boligkapitalgevinster på op mod 4 pct. Med et konservativt bud på den isolerede gevinst af (delvis) sparet husleje på 2-3 pct. om året fås en nominel årlig gevinst af boligformuen på omkring 6 pct. Med en ejendomsværdiskattesats på 0,6 pct. ligger den effektive beskatning af boligindkomsten med disse forudsætninger altså på ca. 10 pct. – langt under alle andre former for kapitalindkomstskatter i Danmark. Ønsker man en mere ligelig beskatning af de forskellige former for kapitalindkomster, skal ejendomsværdiskatten altså hæves betydeligt fra sit nuværende niveau eller alle øvrige kapitalindkomstskatter sænkes tilsvarende kraftigt. Denne konklusion ændres ikke af at det nuværende renteniveau er usædvanligt lavt.