Poul Schou

Bør andelsboligerne liberaliseres?

Den boligform som jeg bor i, en ældre andelsbolig i København, bliver jævnligt genstand for opmærksomhed når nogen foreslår at andelsboligprisen sættes fri. Det skete bl.a. i foråret da en rapport fra ”Udvalg om ejerlejlighedsloven” diskuterede om man burde give andelsboliger mulighed for at lade sig omdanne til ejerlejligheder, hvor prissætningen jo er markedsbestemt. Det er en interessant problemstilling, og privatøkonomisk vigtig for de knap 7 procent af danskerne der bor i en andelsbolig, og dem der godt kunne tænke sig at komme til at bo i en.

Set med økonomiske briller er andelsboligerne på mange måder en pudsig konstruktion – en mellemting mellem leje- og ejerboliger. De typiske andelslejligheder i de større byer er oprindelig blevet opført som udlejningsejendomme, men er så på et tidspunkt blevet overtaget kollektivt af beboerne. Andelsboliger er et af de meget få handlede goder i Danmark hvis pris ikke er markedsbestemt, men fastsat ved lov, idet de er undergivet en maksimalpris: Prisen må højst være lig med prisen for en tilsvarende privat udlejningsejendom. Da huslejen for lejeboliger typisk ligger et godt stykke under markedsprisen på grund af huslejereguleringen, er handelsprisen for udlejningsejendomme ligeledes betydeligt lavere end den ville være på et ureguleret marked, og denne pris under markedsværdien arves altså af andelsboligerne. Derudover nyder andelsboligejerne godt af et betydeligt skattesubsidium idet de ikke betaler ejendomsværdiskat. Formueafkastet fra friværdierne placeret i andelsboliger er dermed ubeskattet. (Bemærk at ligesom for ejerboliger består afkastet af andelsboliger af to dele: dels en forventet kapitalgevinst, dels en besparelse på den løbende husleje.)

Hvad ville der ske hvis man liberaliserede andelsboligmarkedet, dvs. lod de enkelte andelsboligforeninger fastsætte deres priser uden noget maksimum? Ja, hvis foreningerne vælger at udnytte muligheden fuldt ud, vil der ske en pæn prisstigning på boligerne. I den nævnte rapport præsenteres en beregning fra økonomerne i DREAM, der under en række forudsætninger peger på at en overgang fra andelsbolig til ejerlejlighed vil kunne medføre en gennemsnitlig kapitalgevinst på godt 800.000 kr. for i alt 130.000 andelslejligheder – altså en umiddelbar samlet gevinst i størrelsesordenen 100 milliarder kroner. Det er strengt taget ikke helt det samme som den rene konsekvens af en liberalisering, idet overgang til ejerlejligheder udover en fri prissætning også vil indebære andre ændringer for andelshaverne, f.eks. ændret adgang til finansiering, en anderledes juridisk konstruktion, de nævnte ændrede skatteforhold mv. Det må dog formodes at ophævelsen af maksimalpris-ordningen er den væsentligste faktor.

Beløbet kan dermed antages at give en indikation af den knaphedsrente som andelsboligerne giver anledning til. Ved en liberalisering/overgang til ejerboligstatus vil de dermed også blive dyrere at bo i, og beboersammensætningen må forventes at ændre sig. Ifølge rapporten vil især lavindkomstgrupper få svært ved at opretholde deres nuværende boligforbrug i de større byer, og boligerne vil i mange tilfælde blive overtaget af højere indkomstgrupper. En liberalisering vil få afsmittende konsekvenser på andre dele af boligmarkedet. Specielt må prisen på ejerlejligheder forventes at falde, især i Københavnsområdet, selvom rapporten afstår fra at give bud på hvor stort prisfaldet kan blive. Eftersom ca. 30 pct. af alle boligerne i København er andelsboliger, vil en liberalisering dog givetvis ændre boligmarkedet her fuldstændig.

Tabel fra "Rapport fra udvalg om ejerlejlighedsloven", marts 2018.

Sådan en manøvre vil få både fordelings- og efficiensmæssige konsekvenser, og da de to begreber jo er de to helt centrale i en fyldestgørende økonomisk analyse, er det naturligt at overveje dem begge. Liberaliseringen vil medføre en betydelig omfordeling af værdier, som størrelsesmæssigt netop kan approksimeres ved de nævnte 100 milliarder. Så længe maksimalpriserne er bindende, nyder andelsboligejerne godt af reguleringsgevinsten: forskellen på deres (vores) reelle boligomkostninger og det de (vi) skulle betale i en situation hvor markedsprisen var gældende. De der er så heldige at få en andelsbolig, nyder altså godt af reguleringsgevinsten i den periode hvor de bor i lejligheden, men ikke længere. Liberaliserer man priserne, vil salgsværdien stige med et beløb svarende til nutidsværdien af hele den fremtidige reguleringsgevinst. De andelshavere der netop bebor lejlighederne på tidspunktet for liberaliseringen, vil dermed kunne appropriere nutidsværdien af alle de reguleringsgevinster der ellers ville have eksisteret fremover. Liberaliseringen medfører dermed en omfordeling til de (os) nuværende fra alle fremtidige andelsboligejere (mere præcist: de personer der i fremtiden ville være blevet andelsboligejere hvis de hidtidige regler var fortsat). Samtidig vil de nuværende ejere af ejerlejligheder lide et kapitaltab. De der står lige overfor at skulle gå ind på ejerlejlighedsmarkedet, vil omvendt få en gevinst i form af adgang til billigere lejligheder. Man kan desuden forestille sig at staten vil ønske at beskatte de nuværende andelshaveres ekstraordinære kapitalgevinst, og hvis provenuet herfra f.eks. ender med at blive anvendt til skattelettelser, får de pågældende skatteydere i så fald del i gevinsten. 

Så er der effektivitetsvirkningerne. Som økonom har man på rygmarven at en maksimumspris medfører en uønsket forvridning af markedet. Hovedræsonnementet er normalt at prisloftet vil begrænse udbuddet på uhensigtsmæssig vis, og at en ophævelse dermed vil føre til større produktion/udbud. I dette konkrete tilfælde er det ikke særlig oplagt at lige det vil blive resultatet – så længe man taler om de ældre andelsboliger i især hovedstaden, er der tale om en allerede eksisterende boligbeholdning hvis mængde ikke i sig selv vil blive påvirket. Nybyggeriet af boliger må derimod formodes at blive påvirket hvis prisen ændres, men hvis prisen på ejerboliger falder som følge af en liberalisering af andelsboligprisen, vil fortegnet snarere være negativt, så nettoresultatet bliver en mindre samlet boligmasse. En overgang fra en allokeringsmekanisme der bygger på administrative ventelistesystemer og køer, til et prisbaseret princip vil imidlertid som udgangspunkt give en mere efficient allokering af de eksisterende boliger til dem der har den højeste betalingsvilje. Dog bør man have in mente at der er tale om en second-best-problemstilling: Det samlede boligmarked består af en række forskellige boligformer, som alle er reguleret og/eller subsidieret på forskellig vis, og der er derfor ikke på forhånd nogen garanti for at en fjernelse af en restriktion et enkelt sted i systemet vil føre til en samlet effektivitetsgevinst når der er andre forvridninger tilstede. Faktisk er de samlede mulige afledte effekter af ændringer på én del af boligmarkedet så komplicerede at selv de fleste dygtige økonomer jeg kender som har beskæftiget sig med området, viger tilbage fra at komme med meget håndfaste forudsigelser om hvad alle konsekvenserne vil blive. 

Det forekommer dog ret klart at en liberalisering vil føre til en ændret og specielt en mindre blandet beboersammensætning i hovedstaden – en af de problemstillinger som også berøres i rapporten. Hvis man opfatter en blandet beboersammensætning som et offentligt gode, f.eks. fordi man lægger vægt på at undgå parallelsamfund i bred forstand eller tror på at der kan være vigtige eksternaliteter i form af naboeffekter og opbygning af social kapital, kan dette i sig selv give et efficiensargument for en vis regulering af boligmarkedet – men det er langtfra sikkert at denne regulering skal se ud som den nuværende.

Her er man ovre i et spændende forskningsområde: Hvor vigtige sådanne naboeffekter er for samfundsøkonomien, og hvad det betyder for hvordan en hensigtsmæssig byplanlægning indrettet ud fra stringente samfundsøkonomiske principper vil se ud, er et spændende og vist meget underbelyst emne indtil videre, men de senere års interesse for at blive klogere på betydningen af naboeffekter kan forhåbentlig bane vej for større indsigt i emnet.


4 kommentarer


Rasmus Lindø Kaslund

Rasmus Lindø Kaslund @ d. 15. august #6

Hej Poul, tak for et godt indlæg om et spændende emne.

Jeg er overvejende helt enig i dine betragtninger, med undtagelse af følgende citat.

"En overgang fra en allokeringsmekanisme der bygger på administrative ventelistesystemer og køer til et prisbaseret princip vil imidlertid som udgangspunkt give en mere efficient allokering af de eksisterende boliger til dem der har den højeste betalingsvilje. "

Det er jo et klassisk argument for liberaliseringer af markeder, at det vil give en mere efficient allokering af goder. Men hvordan kan vi være sikre på, at det er ikke er mere efficient at lade (kommende) andelsboligejere signalere deres vilje/nyttegevinst ved at stå på venteliste? Det er jo ikke nødvendigvis personen med størst betalingsvilje, der har størst nyttegevinst af at bo i disse andelsboliger. Og siden kommende andelsboligejere ikke vil blive kompenseret for en evt. liberalisering, så er de da stillet væsentligt værre - således i hvert fald ikke en pareto-forbedring.

vh
Rasmus


Poul Schou

Poul Schou @ d. 16. august #7

Hej Rasmus,
Man skal nok være forsigtig med at forsøge at lave direkte interpersonelle nyttesammenligninger, men en traditionel mikro-forklaring vil være at betalingsviljen er relevant som et udtryk for beboernes marginale substitutionsforhold mellem boliger og andre varer. Når en vare sælges billigere end markedsprisen efter og dermed er rationeret, vil der typisk være folk med en relativt stor betalingsvilje der ikke har en bolig, og folk med en relativt lav betalingsvilje der har en bolig. De to har altså forskelligt MRS og ville kunne lave en gensidigt fordelagtig byttehandel hvis markedet var velfungerende og de selv frit kunne finde frem til en pris – men det kan de ikke komme til under de nuværende vilkår. Deri ligger der et efficiensproblem.
Man kan fx forestille sig en familie i en rummelig andelsbolig hvis boligbehov er blevet mindre over tid, som bliver boende fordi deres bolig er kunstigt billig i forhold til alternativerne – men som gerne ville flytte til en mindre bolig hvis de kunne sælge deres nuværende andel mere fordelagtigt; eller en person der egentlig gerne vil flytte fra København til Aarhus som følge af et attraktivt jobtilbud – men fordi han bor i en billig andelsbolig, vil han ikke uden videre kunne sælge sin lejlighed og købe en tilsvarende i Aarhus for de samme penge. Den kunstigt lave pris medfører her indlåsningseffekter.
Meget enig i at en liberalisering ikke i sig selv vil medføre en Paretoforbedring – det gælder generelt for reformer som formodes at fremme den samfundsøkonomiske effektivitet, som f.eks. frihandelsreformer, at de ikke direkte vil være Paretoforbedrende, for der vil normalt både være vindere og tabere. Men man kan sige at de er potentielt Paretoforbedrende, for man ville teoretisk set kunne supplere dem med en passende omfordeling der sørgede for at ingen ville ende med at tabe på ændringen. Om en sådan omfordeling vil være gennemførlig i praksis, er en anden sag.


Jonas Herby

Jonas Herby @ d. 30. august #8

Hej Poul

Er der nogen gode måder, hvorpå det offentlige kunne "høste" gevinsterne ved en liberalisering og bruge dem på omfordeling? Alt andet lige må det være bedre at omfordele med "cool cash" end gennem kødannelse, der har tendens til at favorisere dem, der har et godt netværk.

Hilsen
Jonas


Poul Schou

Poul Schou @ d. 31. august #9

Hej Jonas,
hvis tanken er at lave en Paretoforbedrende omfordeling, vil det nok være svært. I den tænkte situation vil man faktisk kunne identificere de vigtigste vindere - andelsboligejerne på tidspunktet for liberaliseringen - og størrelsen af deres gevinst ret præcist, og det vil nok også være muligt at beskatte noget af den med en ekstraordinær engangsskat; men det vil være ret svært at indkredse taberne nøjagtigt, og næppe gennemførligt at neutralisere konsekvenserne for de afledte vindere og tabere på de andre del-boligmarkeder. For ikke at tale om komplikationerne, hvis man tillægger det offentlige gode om en blandet beboersammensætning stor vægt. I så fald kan taberne være en noget større og mere diffust afgrænset gruppe.


Tak for din kommentar!
Skriv venligst en kommentar der er længere end 5 tegn

Skriv en kommentar

Log ind for at kommentere - eller opret en bruger

Poul Schou

Poul Schou er ekstern lektor ved økonomistudiet. Forelæser i kandidatfaget Anvendte Generelle Ligevægtsmodeller 2004-11. Er desuden chefkonsulent i De Økonomiske Råds Sekretariat. Blogindlæggene her har dog ingen forbindelse til De Økonomiske Råd og afspejler udelukkende hans egne personlige holdninger. Har tidligere bl.a. arbejdet i Danmarks Nationalbank og den makroøkonomiske modelgruppe DREAM.