Betyder de lave renter, at boligprisstigningerne er holdbare?

Konjunkturudviklingen på boligmarkedet får ofte opmærksomhed. Både hos økonomer, fx kommenteres boligmarkedet fast i regeringens Økonomisk Redegørelse og i vismændenes Dansk Økonomi, og hos medierne. Opmærksomheden er berettiget: Går det godt på boligmarkedet, går det godt med konjunkturudviklingen – nogle vil endda sige, at boligmarkedet er konjunkturudviklingen, se fx Leamer. Når medierne beskriver boligmarkedet, nøjes de ofte med at se på boligprisernes udvikling i en forholdsvis kort periode – klassikeren er at sammenligne de nuværende boligpriser med priserne fra før finanskrisen – og hvis det nævnes, at man bør tage hensyn til, at renter, skatter mv. påvirker prisen på at bo i egen bolig, gøres det sjældent konkret.

Man kan gøre betydningen af rente og skat mv. konkret på flere måder. Jeg vil i dette blog-indlæg se på betydningen af usercost for ejerboliger (løst oversat ”boligomkostningen”) og førsteårsydelsen. Usercostraten på boliger sammenfatter rente, inflation, skat og afskrivninger til en rate i pct. p.a., jf. Poterba. Nogle forbrugere er imidlertid kreditbegrænsede, så den ”omkostning”, de møder, er ikke bare niveauet for den årlige usercostrate, det er i høj grad førsteårsydelsen på boliglånet. For en kreditrationeret boligkøber er udsigten til en kapitalgevinst, fordi boligen vil stige i pris irrelevant, og samtidig virker første års afdrag afskrækkende, da det for en kreditrationeret forbruger fremstår som en omkostning. En forbruger, der ikke har problemer med at finansiere sit boligkøb, vil opfatte afdraget på boliglånet som en opsparing i den nye bolig. Det er urealistisk at påstå, at de finansielle markeder er perfekte, så ingen seriøs boligkøber er kreditbegrænset, og det er også urealistisk at påstå, at alle boligejere er kreditbegrænset. Jeg vil derfor kigge nærmere på udviklingen i begge begreber, usercost og førsteårsydelse, som begge optræder i ADAM jf. ADAM-bogen. Vha. ADAMs databank kan to dataserier føres tilbage til 1972, jf. figur 1, som også viser den reale (dvs. den inflationsjusterede) kontantpris for enfamiliehuse.

Figur 1:

Der er en vis korrelation mellem forløbene i henholdsvis usercostrate og førsteårs ydelsesrate, som begge påvirkes af efter-skat renten. Førsteårs ydelse er hele tiden højere end usercost, men fra en forskel på ca. 7 procentpoint i 1972 er forskellen svundet ind til ca. 1,5 procentpoint i 2017. Forskellen mindskes især i 2 ryk: I 1992, hvor obligationslånets løbetid øges fra 20 til 30 år, hvilket mindsker det årlige afdrag, og i 2004, hvor der indføres afdragsfrihed på obligationslån, så obligationsdelen af lånet bliver afdragsfrit. Stigningen i usercostraten siden 1980’erne kan bl.a. forklares med lavere inflation, højere boligbeskatning og en stigning i bidragssatserne i slutningen af 1980’erne og i begyndelsen af 1990’erne. I 00’erne er bidragssatserne uændret, renterne er faldende, og den reale boligbeskatning falder pga. skattestoppet. Det får usercost til at falde – undtagen i finanskriseåret 2008, hvor faldet i boligpriserne øgede boligskatten ift. boligprisen. Det ses også, at den reale kontantpris på enfamiliehuse har været stigende igennem en stor del af perioden med top i 2007, og efter det markante fald ovenpå finanskrisen er kontantprisen godt på vej opad igen.

Men hvordan beskriver udviklingen i førsteårs ydelsesrate, usercostraten og kontantprisen omkostningen ved at bo i egen bolig? Produktet af boligpris og usercostrate giver det, man kan kalde ”boligejernes årlige husleje”, og produktet af boligpris og førsteårs ydelsesrate giver ”ydelsen i det første år”. Hvis renterne falder, vil usercostraten og førsteårsydelsesraten falde, og så kan boligejerne sidde for samme ”årlig husleje” eller for samme ”førsteårs ydelse”, selvom boligprisen stiger. Udviklingen i de to begreber ”årlig husleje” og ”førsteårs ydelse” for enfamiliehuse opgjort som landsgennemsnit er vist i figur 2.

Figur 2

Når man ser på lange tidsserie skal man være opmærksom på regimeskift. Mange af de begrænsninger, der var på boliglånemarkedet i 1970’erne og begyndelsen af 1980’erne, er blevet ophævet, og det giver naturligvis en forskel. Det nuværende boligmarkedsregime begyndte omkring midten af 1990’erne, og i det perspektiv ligger den nuværende husleje og førsteårs ydelse omkring deres udgangspunkt. Det tyder på, at de nuværende boligprisers landsgennemsnit er holdbart. Man kan dog overveje, hvordan samme opgørelsesmetode vil få hovedstadens boligpriser til at se ud.

Man kan også se på, hvad renteændringer betyder. Hvis renten stiger 0,5 procentpoint vil ”boligejernes husleje” umiddelbart stige med 9 procent. Så hvis ”boligejernes husleje” skal være uændret må boligpriserne falde med 9 pct. Førsteårs ydelse vil umiddelbart stige 6 pct., hvis renten stiger 0,5 procentpoint. I lyset af det historiske forløb og det nuværende lave renteniveau, er en rentestigning på en halv procent eller mere ikke en urealistisk mulighed. For uændret husleje eller uændret førsteårs ydelse, skal der derfor ikke meget til, før boligpriserne falder. I det perspektiv er kontantprisen på enfamiliehuse mindre holdbar.