Boligprisforventninger, boligmarked og dansk økonomi

Boligprisforventningerne er vigtige for boligprisen og dermed hele boligmarkedet, som har stor betydning for investeringer og privatforbrug og dermed hele den danske økonomi. Økonomiske institutioner som Nationalbanken [1], Finanstilsynet [2]mv. taler om risikoen for en begyndende boligprisboble og for tiltag, som kan mindske en evt. efterspørgselsboble baseret på forventninger om stigende boligpriser. Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelse [3]viser også tegn på, at danskernes forventninger til boligpriserne er blevet mere positive. Hvis dette sammenkobles med, at 80 % fra den førnævnte forventningsundersøgelse baserer deres prisforventninger på prisudviklingen det seneste halve år, kunne det være en begyndende cocktail til en ny boligprisboble.

Lad os antage, at danskerne ”får gejlet” hinanden op, så prisforventningerne kommer til at ligge 5 % over den langsigtede boligpris i 3 år – dvs. fra 2016 til 2018. Eksperimentet laves i ADAM-modellen på en bank, som indeholder et stiliseret vækstforløb for dansk økonomi. Det antages, at vi er i steady state med konstant skattetryk, at prisinflationen er 2 % om året, og at produktivitetsvæksten er 1,5 % Det eneste stød til økonomien er således, at forventningerne til de fremtidige boligprisstigninger bliver urealistiske høje.

Når folk forventer, at boligen stiger i værdi, falder usercost, så omkostningerne ved at have en bolig bliver mindre. Godt nok skal der betales renter og vedligeholdelse, men nogle af disse udgifter bliver modsvaret af husprisstigningerne, jf. fx Sørensen & Whitta-Jacobsen (2010). Det øger efterspørgslen efter boliger. Da boligmassen på kort sigt er næsten konstant, vil den øgede efterspørgsel give sig udslag i højere boligpriser.

De højere boligpriser betyder større friværdi til forbrugerne, og ADAM’s forbrugsbestemmende formue vil stige og booste forbruget. Samtidigt vil de høje boligpriser øge boliginvesteringerne, da det er blevet mere rentabelt at bygge nyt og sælge til den højere pris. Den dermed øgede efterspørgsel giver øget produktion, højere beskæftigelse og lavere ledighed, se figur 1. Den lavere ledighed presser langsomt lønnen opad, hvilket presser konkurrenceevnen, og eksporten falder. Faldet i eksporten ophæver dog kun en lille del af stigningen i den indenlandske efterspørgsel, som klart dominerer effekten på BNP, se figur 2. Der kan således ”festes” derudad indtil 2018.

Figur 1: Den procentvise forskel i forhold til grundforløbet for
kontantprisen på boliger, ADAM’s forbrugsbestemmende formue, privatforbruget og
boliginvesteringerne.

Efter 2018 falder forventningerne ned på det langsigtede niveau igen. Dermed stiger usercost og med de høje boligpriser bliver boligefterspørgslen mindre end udbuddet. Især da der har været et byggeboom, som har øget boligudbuddet en hel del. Da der ikke er købere nok til de mange boliger, falder boligpriserne og dermed også boliginvesteringer, friværdien og privatforbruget. Dette får BNP til at falde i forhold til sit strukturelle niveau. Arbejdsløsheden stiger og vil i en periode ligge over det strukturelle niveau, hvilket vil give langsommere lønstigninger, således også lønkonkurrenceevnen tilbagevindes. Først omkring 2040 er BNP og dermed også beskæftigelsen tilbage i ligevægt.se figur 2. Det tager således ca. 20 år at komme tilbage til ligevægt efter en 3-årig huspris- og forbrugsfest.

Figur 2: Den procentvise forskel i forhold til grundforløbet for BNP.

Der er som nævnt anvendt et grundforløb med konstant skattetryk herunder også for boligbeskatningen. Dvs. at boligbeskatningen stiger med boligpriserne i eksperimentet og virker dermed som en automatisk stabilisator. Havde eksperimentet været foretaget med et skattestop på boliger, ville opturen have været noget ”vildere” og de efterfølgende ”tømmermænd” længere. Til gengæld kan man måske argumentere for, at fagforeningerne har fået mere fokus på beskæftigelsen og vil være hurtigere til at justere lønningerne og genvinde konkurrenceevnen, end det historisk har været tilfældet. Dette vil forkorte den efterfølgende nedtur, men et boligboom a la det beskrevne bliver i ADAM altid efterfulgt af en nedtur.

Alt andet lige er det derfor en fornuftig strategi at undgå, at forventningerne til de fremtidige boligpriser bliver urealistisk høje.

Noter:

[1] Kvartalsoversigt – 3. kvartal, 2015

[2] Pressemeddelelse, November 2015

[3] Forventningsundersøgelse, December 2015

Kilder:

• ADAM, ”ADAM – en model af dansk økonomi”, Danmarks Statistik, 2012
  
• Boligøkonomisk Videncenter, bvc.dk
  
• Forventningsundersøgelsen: december 2015
• Nationalbanken, nationalbanken.dk
  
• Kvartalsoversigt, 3. kvartal, 2015
• Sørensen, P.B & Whitta-Jacobsen, H.J, “Introducing Advanced Macroeconomics – Growth and Business Cycles”, McGraw-Hill, 2.ed, 2010