Sådan noget økonom-pis

- det var juristen Nick Hækkerups kommentar for et stykke tid siden til forslag om at ændre beskatningen af ejerboliger. Hele interviewet er interessant fordi det udmærket afspejler hvordan det kan være op ad bakke at få en saglig debat om manglerne i den danske beskatning af ejerboliger.

Der er især to forhold der fremhæves, når økonomer jævnligt taler for at lægge større skatter på ejerboliger. For det første at ejerboliger er en form for formueanbringelse der giver et afkast, og så længe dette afkast beskattes lavere end andre former for kapitalindkomst, forvrider det sammensætningen af vores formueplaceringer. For det andet at ejerboliger på linje med andre former for fast ejendom er relativt immobile og derfor har et ret uelastisk udbud, hvilket i sig selv gør forvridningerne ved at beskatte dem beskedne. Det første er et argument for at gevinsten ved at have en ejerbolig bør beskattes med samme reelle skattesats som skatten på andre former for kapitalindkomst, mens det andet er et argument for at ejerboliggevinsterne snarere bør beskattes hårdere end alternativerne.

Ud over disse effektivitetsargumenter spiller også rimeligheds- eller lighedsargumenter en rolle i debatten. Det vandrette lighedsprincip siger at personer med lige indkomster bør behandles skattemæssigt ens. Den lave boligskat strider således mod dette princip fordi folk som modtager en del af deres realindkomst i form af boligafkast, slipper billigere i skat end andre. En boligejer slipper således billigere end en lejer med samme reale formue og indtægt.

Men problemstillingen om skat på ejerboliger er kompliceret. Èt problem er at den gevinst den gennemsnitlige boligejer modtager, består af to ret forskellige elementer: Dels lejeværdien af boligen, altså den husleje man sparer ved at være sin egen husvært i stedet for at bo til leje, og dels en kapitalgevinst i form af at boliger typisk stiger i værdi over tid. Ud fra en arbitrage-antagelse må man regne med at de to forventede gevinster tilsammen modsvarer en normal forrentning, når der er korrigeret for andre omkostninger ved at være boligejer som f.eks. almindelige vedligeholdelsesudgifter. Regner man med en gennemsnitlig rente på fem procent, vil en neutral ejerboligskat svarende til for eksempel selskabsskattesatsen på 25 pct. dermed være lig med en samlet årlig beskatning på 1¼ pct. af boligens værdi. Den effektive ejendomsværdiskat ligger i dag kun på omkring det halve. Og hvert år hvor boligpriserne stiger, bliver den lavere på grund af skattestoppets nominalprincip, som udhuler skattens reale værdi.

Nu kan man spørge sig selv hvorfor boligskatten er så lav som den er. Hvis det virkelig er så god en ide at hæve denne skat som vi økonomer siger, kan man så ikke foreslå en skatteomlægning der samlet giver en Paretoforbedring og dermed også er i stand til at få støtte i befolkningen? Det er vist en kendsgerning at ejendomsværdiskatten er mere upopulær end f.eks. den almindelige indkomstskat. Nick Hækkerups udtalelser dækker givetvis nogle holdninger hos mange mennesker, som synes at en sådan løbende beskatning af boligejere der måske ikke har en stor officiel indkomst, virker urimelig. Det er også et problem hvis højere boligskatter tvinger nogle fra hus og hjem.

Derimod er en beskatning af kapitalgevinsterne for folk der sælger deres boliger for en højere pris end de købte dem til, formodentlig nemmere at skabe forståelse for. Da værdien af disse gevinster i det lange løb udgør en pæn andel af det samlede boligafkast – måske hen ved halvdelen – men til gengæld er meget ujævnt fordelt over tid, vil det også ud fra et rimelighedshensyn være mere naturligt at skabe neutralitet i beskatningen ved at indføre sådan en kapitalgevinstskat direkte. Ikke som en erstatning for den løbende ejendomsværdiskat, men som et supplement fordi de to skatter dermed vil tage sig af hver deres del af boligejernes reelle afkast. Der er nogle praktiske problemer forbundet med udformningen af sådan en kapitalgevinstskat, men svenskerne har allerede en sådan kapitalgevinstskat som man naturligt kunne skæve til hvis man på et tidspunkt vil skabe en mere rimelig indretning af skattesystemet på ejerboligområdet.