Poul Schou

Sådan noget økonom-pis

- det var juristen Nick Hækkerups kommentar for et stykke tid siden til forslag om at ændre beskatningen af ejerboliger. Hele interviewet er interessant fordi det udmærket afspejler hvordan det kan være op ad bakke at få en saglig debat om manglerne i den danske beskatning af ejerboliger.

 Der er især to forhold der fremhæves, når økonomer jævnligt taler for at lægge større skatter på ejerboliger. For det første at ejerboliger er en form for formueanbringelse der giver et afkast, og så længe dette afkast beskattes lavere end andre former for kapitalindkomst, forvrider det sammensætningen af vores formueplaceringer. For det andet at ejerboliger på linje med andre former for fast ejendom er relativt immobile og derfor har et ret uelastisk udbud, hvilket i sig selv gør forvridningerne ved at beskatte dem beskedne. Det første er et argument for at gevinsten ved at have en ejerbolig bør beskattes med samme reelle skattesats som skatten på andre former for kapitalindkomst, mens det andet er et argument for at ejerboliggevinsterne snarere bør beskattes hårdere end alternativerne.

 Ud over disse effektivitetsargumenter spiller også rimeligheds- eller lighedsargumenter en rolle i debatten. Det vandrette lighedsprincip siger at personer med lige indkomster bør behandles skattemæssigt ens. Den lave boligskat strider således mod dette princip fordi folk som modtager en del af deres realindkomst i form af boligafkast, slipper billigere i skat end andre. En boligejer slipper således billigere end en lejer med samme reale formue og indtægt.

 Men problemstillingen om skat på ejerboliger er kompliceret. Ét problem er at den gevinst den gennemsnitlige boligejer modtager, består af to ret forskellige elementer: Dels lejeværdien af boligen, altså den husleje man sparer ved at være sin egen husvært i stedet for at bo til leje, og dels en kapitalgevinst i form af at boliger typisk stiger i værdi over tid. Ud fra en arbitrage-antagelse må man regne med at de to forventede gevinster tilsammen modsvarer en normal forrentning, når der er korrigeret for andre omkostninger ved at være boligejer som f.eks. almindelige vedligeholdelsesudgifter. Regner man med en gennemsnitlig rente på fem procent, vil en neutral ejerboligskat svarende til for eksempel selskabsskattesatsen på 25 pct. dermed være lig med en samlet årlig beskatning på 1¼ pct. af boligens værdi. Den effektive ejendomsværdiskat ligger i dag kun på omkring det halve. Og hvert år hvor boligpriserne stiger, bliver den lavere på grund af skattestoppets nominalprincip, som udhuler skattens reale værdi.

 Nu kan man spørge sig selv hvorfor boligskatten er så lav som den er. Hvis det virkelig er så god en ide at hæve denne skat som vi økonomer siger, kan man så ikke foreslå en skatteomlægning der samlet giver en Paretoforbedring og dermed også er i stand til at få støtte i befolkningen? Det er vist en kendsgerning at ejendomsværdiskatten er mere upopulær end f.eks. den almindelige indkomstskat. Nick Hækkerups udtalelser dækker givetvis nogle holdninger hos mange mennesker, som synes at en sådan løbende beskatning af boligejere der måske ikke har en stor officiel indkomst, virker urimelig. Det er også et problem hvis højere boligskatter tvinger nogle fra hus og hjem.

 Derimod er en beskatning af kapitalgevinsterne for folk der sælger deres boliger for en højere pris end de købte dem til, formodentlig nemmere at skabe forståelse for. Da værdien af disse gevinster i det lange løb udgør en pæn andel af det samlede boligafkast – måske hen ved halvdelen – men til gengæld er meget ujævnt fordelt over tid, vil det også ud fra et rimelighedshensyn være mere naturligt at skabe neutralitet i beskatningen ved at indføre sådan en kapitalgevinstskat direkte. Ikke som en erstatning for den løbende ejendomsværdiskat, men som et supplement fordi de to skatter dermed vil tage sig af hver deres del af boligejernes reelle afkast. Der er nogle praktiske problemer forbundet med udformningen af sådan en kapitalgevinstskat, men svenskerne har allerede en sådan kapitalgevinstskat som man naturligt kunne skæve til hvis man på et tidspunkt vil skabe en mere rimelig indretning af skattesystemet på ejerboligområdet.

9 kommentarer


Morten Isaksen

Morten Isaksen @ d. 22. march 2011 #1

Hvad hvis man vil flytte bolig, men beskattes af gevinsten ved at sælge sin gamle bolig? Vil det ikke gøre boligmarkedet mindre smidigt, fordi færre ønsker at sælge? Eller er der noget, jeg har glemt at tage højde for?


Gæst

Mikael (gæst) @ d. 23. march 2011 #2

Hvis man skal beskatte folks gevinster - skal man så også dække folks tab, hvis de får en negativ kapitalgevinst, fordi de sælger huset til en lavere pris, end hvad de har købt det til?

Jeg bryder mig ikke om skat på salg af huse - det rammer altså almindelige mennesker, der ikke spekulerer i ejendom, men som spekulerer i at have et sted at bo.


Poul Schou

Poul Schou @ d. 23. march 2011 #3

@Morten: Hvis man beskatter kapitalgevinsten hver gang der sælges en bolig, kan det ganske rigtigt hæmme mobiliteten. Det virker derfor mere hensigtsmæssigt at skatten kun udløses hvis gevinsten ikke bruges til at købe en ny ejerbolig - dvs. en person der sælger en ejerbolig og køber en anden til samme eller højere pris bliver ikke beskattet af gevinsten fra den første bolig på det tidspunkt, men først senere i livet når han helt forlader ejerboligmarkedet. I praksis sker det for de fleste ved flytning til plejehjem eller anden ældrebolig eller ved dødsfald, og her spiller økonomiske incitamenter næppe nogen stor rolle. I Sverige har man netop sådan et system hvor skatten grundlæggende bliver udskudt indtil gevinsten bliver trukket ud af boligmarkedet.
@Mikael: Ja, kapitalgevinster og -tab skal principielt behandles symmetrisk. Sådan er det i forvejen for fx selskabs- og aktiebeskatning: Tab kan modregnes i tilsvarende gevinster, og sådan ville en naturlig analog også være ved en boligkapitalgevinstskat.
Jeg tror det er de færreste mennesker der i det hele taget bryder sig om skatter af nogen art i sig selv, men en eller anden form for beskatning er nødvendig hvis man skal have finansieret nogle offentlige udgifter. Problemstillingen er så at indrette skattesystemet så det både virker retfærdigt og samtidig giver så få samfundsøkonomiske forvridninger som muligt. Og her vil de fleste nok erklære sig enige i at det lyder som et rimeligt princip i et indkomstskattesystem at alle reale indkomster behandles ligeligt, uanset hvordan de er tjent.


Gæst

Mikael (gæst) @ d. 23. march 2011 #4

@Poul

Ja, helt sikkert. Det er klart. Men mange økonomer plejer jo at have en ret distanceret holdning til, hvad der er rigtigt/forkert, fordi det tit bliver taget ud fra en teoretisk betragtning, hvor man ikke tager højde for, hvorfor mennesker ikke bryder sig om skat på ejendom. Det bliver lynhurtigt bare til et princip om, at skat på ejendom er godt, fordi ejendom er inmobil i fht. arbejdskraft.
Men det opsummeres egentlig ganske fint af sidste del af din kommentar. :)


Gæst

Henrik (gæst) @ d. 09. april 2011 #5

Jeg syntes, at du misser 2 væsentlige pointer:

1) En skat på boligerne vil være med til at stabilisere prisudviklingen på boliger og dermed variationen i formuerne og konjunkturen.

2) En boligskat vil gøre det dyre at eje en bolig, og dermed må det vel også medføre yderligere prisfald på boligmarket - hvilket ikke ligefrem stimulere økonomien, som i forvejen har en lav vækst.

Er du enig med de to betragtninger og væsentligheden af dem, eller har jeg misforstået nogle sammenhænge?


Morten Isaksen

Morten Isaksen @ d. 11. april 2011 #6

Hvorfor vil det stabilisere priserne? Vil det ikke bare sænke dem?


Gæst

Erik (gæst) @ d. 11. april 2011 #7

Jeg tænkte umiddelbart det samme som Morten. Hvorfor skulle volatiliteten i boligpriserne blive mindre, blot fordi skatten på boliger er højere? Vil en skattestigning ikke blot mindske "bolig-flowet" i hver periode (eller hvad pendanten til cash-flow hedder, når der er tale om boliger), og dermed prisen på boligerne? Jeg lader mig dog gerne belære.


Poul Schou

Poul Schou @ d. 13. april 2011 #8

@Henrik: Din bemærkning er nok mest møntet på en løbende boligskat som ejendomsværdiskatten. Der er jeg grundlæggende enig i begge dele. En højere ejendomsværdiskat kan forventes at reducere volatiliteten i boligpriserne. Hvis en stigning i boligpriserne fører til en højere løbende boligskat, vil prisstigningen slå hårdere igennem på den løbende boligudgift (brugerpris) og dermed sænke efterspørgslen. Omvendt med et boligprisfald. Dette vil igen formindske størrelsen af udsvingene i boligpriserne. Eller med andre ord: Ejendomsværdiskatten er en automatisk stabilisator, og jo højere satsen er, jo mere effektivt virker den. Et af problemerne med den udhuling af ejendomsværdiskatten som ligger i skattestoppets såkaldte nominalprincip, er netop at denne automatiske stabilisator helt er blevet fjernet. Nationalbanken har i sin seneste kvartalsoversigt en udmærket og grundig analyse af netop denne problemstilling og viser både teoretisk og empirisk sammenhængen mellem lavere boligbeskatning og højere boligprisudsving. Det er også rigtigt at hvis man hæver ejendomsværdiskatten, vil den umiddelbare virkning være et fald i boligpriserne, og derfor bør et sådant indgreb samtænkes med konjunktursituationen.

På begge punkter kan tankegangen imidlertid ikke uden videre overføres til virkningerne af en kapitalgevinstskat, der jo netop ikke direkte påvirker den løbende udgift ved at eje en bolig. Der eksisterer et teoretisk argument for at en kapitalgevinstskat faktisk kan forøge boligprisudsvingene. Jeg tror ikke det er velundersøgt hvor robust dette resultat er, men under alle omstændigheder må den foreslåede konkrete ordning hvor kapitalgevinstskatten kan udskydes indtil tilbagetrækningen fra boligmarkedet, formodes at dæmpe sådan en virkning.
Tilsvarende kan en kapitalgevinstskat også tænkes at påvirke huspriserne nedad på det tidspunkt hvor den indføres. Men da skatten ikke påvirker de umiddelbare omkostninger ved boligforbruget, vil gennemslaget på huspriserne nok blive væsentligt mindre på kort sigt end ved en forhøjelse af ejendomsværdiskatten med det samme forventede provenu. Samtidig eksisterer der et andet teoretisk argument der går på at indførelsen af en kapitalgevinstskat isoleret set kan gøre det mere attraktivt at være boligejer fordi den reducerer variansen på brugerprisen. Det vil også i sig selv dæmpe den negative effekt på kontantprisen.


Gæst

Henrik (gæst) @ d. 13. april 2011 #9

Mange tak for det uddybende svar!!


Tak for din kommentar!
Skriv venligst en kommentar der er længere end 5 tegn

Skriv en kommentar

Log ind for at kommentere - eller opret en bruger

Poul Schou

Poul Schou er ekstern lektor i økonomi ved Københavns Universitet. Forelæser i kandidatfaget Anvendte Generelle Ligevægtsmodeller 2004-11. Er desuden chefkonsulent i De Økonomiske Råds Sekretariat og fagansvarlig for samfundsøkonomi på Lex.dk. Blogindlæggene her har dog ingen forbindelse til De Økonomiske Råd og afspejler udelukkende hans egne personlige holdninger. Har tidligere bl.a. arbejdet i Danmarks Nationalbank og den makroøkonomiske modelgruppe DREAM.